承袭《房地产十大地王》、《房地产十大泡沫》等“十大”系列，近日完成了《房地产十大规律》文。反复修改后，自觉已无不妥，现予发表。

【规律１】市场波动规律：小波动是常态，大波动是危机

与其他市场一样，房地产市场也必有其景气循环规律。事实上，对具有鲜明资本市场特性的房地产市场而言，小波动是常态——就像人每天的体温一样，而大波动是危机——就像人发烧一样。面对新一轮的市场调控，近期很多人断言房地产又将经历一场较大的波动，甚至预言泡沫将会泡沫。但笔者对近期政策的解读是：没有新意，但市场会出现调整；有调整，但在供需关系没有根本变化的情况下，房价上涨的大趋势不变。

或许，如果明后年再回望2009年末到2010年初的市场的话，结论是：小波动而已。

【规律2】市场调控规律：“两会”前出台政策，年中后市场反弹

谙熟房地产市场规律的人想必知道，其实新一轮的市场调控并不出预料：几乎每年末的中央经济工作会议到次年“两会”期间，都是调控政策频出的高峰期（有“安抚”无房族和对“两会”有所交代的意味）。其后，部分地方政府会识时务地出台一些配合措施；之后进入政策效果观察期，然后是市场重新活跃，再重新调控。除了2008年因为处于金融危机爆发不久的特殊时期外，这几乎成了房地产市场的“黄宗羲定律”。

【规律３】“唱衰派”PK“唱兴派”规律：胜少负多

同样不出所料的是，每一个政策出台之后，都是两派观点一如既往地针锋相对之时：以CCTV2、社科院和业外社会学者为代表的“唱衰派”，依然会断言市场将呈现“拐点”，泡沫将要破灭，并会罗列出能够佐证其观点的一堆数据；以任志强等诸多业内企业家、专家等为代表的“唱兴派”，更是早已储备好了足够多的反驳证据，并预言房价还会继续上涨。此时，各种媒体早已为两派搭建好“擂台”。在“咚咚咚…”的密集鼓点声中，唯有住建部、国土资源部等相关部委的官员们，因为担心说错话而集体失语，原本的主角只能呆在办公室里把自己当作了旁观者。

【规律４】政策影响规律：一线城市吃肉，二线城市喝汤，三、四线城市受伤

从调控缘起和影响来看，历年来，几乎都是在一线城市房价飞涨、“地王”频现后，政府开始出台调控政策。此时，一线城市的房地产企业早已赚得盆满钵满，而三、四线城市开发商的利润还是200-500元/平方米。调控政策出台后，振动波会几乎同步传播到各级城市。但市场经历较大波动后，因为一线城市有强调的市场需求，市场会率先反弹；而三、四线城市通常要延续半年多后才开始复苏。

【规律5】利润高低规律：价格越高越好卖

某影片中有一句关于房地产的经典台词是：不求最好，但求最贵。多少年过去了，市场还依然反复验证这这一“悖论”——档次越高利润越高，房价越高越好卖。反之，中低端楼盘因为开发及销售周期长，期间费用高，利润率却不高。至少，现在已有越来越多的企业认识到了这一规律，所以在制订产品战略时，大都会定位于“以高端项目开发为主”。如果这种趋势下去，再加上政府也热衷于出让商品房用地，而对出让保障房建设用地积极性不高，市场供需结构必将进一步扭曲。但令人欣喜的是，已有越来越多的开发商看到了保障房市场的巨大商机，及其对企业发展的重要性（高档房赚品牌、赚利润，保障房赚现金流、赚资源），于是对产品战略进行了重新定位：坚持中高端商品房和保障房建设开发“两条腿”走路，实现良性互动。

上面五条规律是关于市场的。下面五条规律是关于企业的。

【规律６】此消彼长规律

尽管房地产市场集中度越来越高，但却并为出现“赢家通吃”的现象，主要原因是市场小、散、乱的竞争格局没有根本改变。以万科为例：2008年万科企业占全国住宅市场的份额是2.34%；2009年万科共实现销售额634.2亿元，占全国全年43995亿元的 1.44%——市场占有率不升反降！ 2009年销售额超过400亿元的企业，还有绿城、保利、绿地、中海等四家企业，而且四家企业的增长率都大大高于万科。正可谓此消彼长！在二、三、四线城市，因为市场供需总量不大，这种规律更加明显：原先名不见经传的企业可能在一年内就能将诸多老牌领先企业“踩在脚下”。此消彼长的原因是房地产企业不像其他行业企业一样，其可以实现跨越式发展。今年兰德咨询研究课题之一是研究二、三、四线城市企业竞争格局的变化规律，以及规律后面的企业发展战略及竞争策略，以此协助企业制订“持续领先策略”或“跨越式发展策略”。

【规律7】成败转换规律

就房地产企业发展而言，有这样一种规律：当初是偶然的机会或禁不住诱惑进入房地产市场；前1-3个项目几乎都是１００％成功；第三轮开发周期内，或第４－１０个项目期间，大都有一个项目是失败的，甚至会赔上前几个项目赚得的所有利润；其后，在成功实现企业由机会导向转变为战略导向，由做项目转变为做企业，由规模开发为主转变为以效益增长为主的“转型”后，企业才会走上持续、稳健发展之路。房地产企业在发展过程中，始终受制于两个“天花板”：一是企业的自身资源和能力与企业发展速度不匹配——“瓶颈”制约企业发展；二是企业总是不断面对新市场、新格局、新状况、新问题——既有的经验不足以支持企业发展。如果不实现成功转型，很难规避成败转换规律

【规律８】“盲学”吃亏定律

中国学苏联，苏联解体了；后来学日本，日本泡沫破灭了，再学美国，美国金融危机了。所以“盲学”没有好结果，只能走有中国特色的社会主义道路。房地产企业亦如此。近一两年来，盲目参照行业标杆企业管理模式的企业已越来越少了。因为大多数中小企业与所谓的标杆企业在企业规模、管理层级、项目数量、产品线成熟程度、企业文化、执行力等方面有很大的区别。以万科为例，万科的组织结构设计是按照战略分组的，而中小房地产企业肯定是流程管控型的——管理思想的起始点就不同，即便是对流程进行变通，也不好用。这就像一个身材矮小的人，你穿上姚明的衣服，怎么运动？即便是把姚明的衣服缩小几号，那为什么不开始就量体裁衣呢？随着早前导入标杆企业模式的企业在实施一段时间后效果普遍不理想，现在参照行业标杆企业管理模式的企业已越来越少了，大家又回到了对管理咨询需求的起点：绘制企业的“基因图”，针对企业特点和个性化需求，提供one to one咨询。这正是兰德咨询多年来所倡导的管理理念，也是我们推行“狙击手行动”的出发点。

【规律9】高调低调规律

在业界，很多热衷于频繁地出入各种颁奖会、论坛、研讨会的企业界，其企业近几年的业绩大都有所滑坡，至少增速放缓许多。恰恰相反，那些低调的企业，如绿城、中海、保利、绿地等，复合增长率几乎都高于高调的企业。

【规律10】软伤硬伤规律

就企业而言，硬伤表现在资金链极度紧张、法人治理结构非常不完善（如董事长和总经理经常发生矛盾冲突）、不同要素资源配置非常不合理，等等。项目“硬伤”表现在土地权益有重大隐患、产品定位有重要偏差、规划设计有重大缺陷，等等。通过大量的案例分析，我们发现，企业和项目有软伤不可怕，只要尽快治好即可。如果自己解决不了，可以请专业机构协助。但如果企业和项目有硬伤就比较危险了，往往谁都解决不了。

还有一些规律，例如开工量规律：每年12月出现本年度的极值，环比增速亦出现极值；年内各月新开工水平从年初到年末整体均呈下降趋势。这一周期性规律与开发商新开工决策模式和统计规则有关。限于篇幅，不再赘述。